Acheter une maison mitoyenne
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Vous envisagez d’acheter une maison mitoyenne, ou peut-être une maison jumelée, pour y habiter ou pour investir ? Ce type de bien s'avère en effet intéressant par son prix, ses économies d’énergie et la sécurité qu’il procure. Mais il présente aussi quelques inconvénients. Voici ce qu’il vous faut savoir avant de prendre votre décision.
Qu’est-ce qu’une maison mitoyenne ?
L’article 653 du Code civil encadre la notion de mitoyenneté. Elle la fait reposer sur « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, entre cours et jardin et même entre enclos de champs ». Ceci étant, il reste à préciser que le mur mitoyen n’est pas partagé entre les deux parties, mais qu’elles en sont toutes deux entièrement propriétaires.
La maison se trouve donc mitoyenne lorsqu’elle a un ou plusieurs murs en commun avec son ou ses voisins. Cela signifie notamment que chaque propriétaire peut construire sur ce mur avec l’accord du voisin. Notez que les maisons jumelées appartiennent aux maisons mitoyennes, mais n’ont qu’un seul mur commun, très souvent celui du garage. La mitoyenneté de mur est limitée à la hauteur commune (représentée par la ligne horizontale réelle ou symbolique nommée « héberge »).
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une maison mitoyenne ?
La maison mitoyenne s’avère parfaitement adaptée au contexte urbain. Les surfaces constructibles s’avérant très limitées, les maisons jumelées ou accolées permettent un gain de place. Dans le cadre d'un terrain commun, l’espace extérieur s'en trouve plus grand.
Les avantages de la maison mitoyenne
Acheter une maison jumelée ou mitoyenne coûte moins cher qu’acheter une maison individuelle classique.
Les maisons mitoyennes par des pièces de vie préservent leurs températures intérieures mutuelles et permettent de notables économies d’énergie. Une partie des déperditions de chaleur par les murs bénéficie à la pièce accolée voisine. Comme pour les appartements, plus les maisons se trouvent imbriquées, moins il s'avère nécessaire de les chauffer.
La mitoyenneté réduit les risques de cambriolage. La présence d’un voisinage si proche augmente pour le voleur les risques de se faire surprendre.
Les inconvénients de l’habitat jumelé
Cette proximité des maisons jumelées peut également générer quelques inconvénients, ordinaires dans l’habitat collectif, mais plus inattendus dans le cadre pavillonnaire. Il convient de les anticiper avant de décider un achat, et vérifier de quelles manières ils peuvent impacter votre tranquillité et votre confort. Les points plus fréquents à prendre en compte s’identifient ainsi :
- Les nuisances sonore
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- Le mur commun : des divergences peuvent apparaître à propos des travaux d’entretien à effectuer, de l’autorisation à donner pour la réalisation de travaux de son côté du mur par l’un des propriétaires, etc.
- L’espace extérieur pour un terrain commun : l’intimité au jardin peut se trouver considérablement réduite. Une clôture, une palissade, une haie, voire un mur peuvent facilement s’installer et protéger de la vue. Les bruits, et notamment la conversation, restent plus difficiles à contenir ;
- Le phénomène de décote : les maisons mitoyennes, jumelées, accolées, ou dites aussi à mi-propriété, se trouvent moins chères que les maisons individuelles d’environ 10 à 15 %. Cela se constate à l’achat, mais également à la revente.
Quelles sont les règles de la mitoyenneté ?
Les principes régissant la mitoyenneté s'avèrent proches de ceux des biens en copropriété, les travaux sont soumis à l’accord commun et au partage des frais. Cependant, si une dégradation résulte de l’action d’un seul, les réparations restent à sa charge. De même, pour une décision unilatérale (par exemple, relever la hauteur ou l’épaisseur du mur) le décideur assume seul l’ensemble des frais.
Il convient de noter la relative simplicité de l’identification de la mitoyenneté dans l’immobilier récent par l’accolement des bâtiments. Dans l’immobilier ancien, il s'avère beaucoup plus difficile de déterminer le commun et le privé au niveau des limites de propriétés. Sans écrits, il faut chercher des indices de présomption de mitoyenneté :
- Le mur commun à deux bâtiments accolés (garages, granges, anciens cabanons…) construits en limite de propriété est présumé entièrement mitoyen uniquement si les bâtiments présentent des hauteurs et largeurs identiques. Sinon, ils s'avèrent mitoyens dans la limite de la hauteur et largeur du plus petit bâtiment ;
- Une couverture de protection d’un mur à un seul pan penche vers chez le propriétaire. S’il sépare deux cours ou deux jardins, il appartient à celui qui est entièrement clos. Si les deux sont enclos, il se trouve mitoyen.
À retenir
Acheter une maison mitoyenne, qui constitue un excellent compromis entre appartement et maison individuelle, comporte des avantages et quelques risques :
- Les points forts — elle s’avère moins chère à l’achat, économe en énergie et mieux protégée des cambriolages ;
- Les points faibles — il existe des possibilités de nuisances sonores (notamment en cas de dalle commune), de désaccords sur des travaux à réaliser, de manque d’intimité au jardin (vue et portée des bruits et conversations).
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